亮瞎眼！億龍金河灣小區籌備組業主代表也要選舉產生？

小魚

業主大會籌備組的業主代表也要選舉產生？近日，西咸新區灃東新城億龍金河灣小區的業主對街道辦出示的幾個文件和書面材料一頭霧水、滿腹怨言。

困惑1：一份通知中，發現五處不妥

顏先生是一名律師，女兒是億龍金河灣的業主，他也住在該小區。他說，他們小區行政區劃雖屬咸陽市秦都區，但屬西安市代管，所以也適用《西安市物業管理條例》。小區共有28棟樓，2600多戶，幾年前就在醞釀成立業主大會，但因種種原因不了了之。今年4月1日，業主們再次提交了聯名告知，但卻提交給了扶蘇路社區，后來發現應交給街道辦，于是4月6日又交給了灃東街道辦。

5月6日，灃東街道辦在小區貼了一份通知，準備成立業主大會籌備組，并告知了具體方法。

其中要點包括：業主大會籌備組共11人，其中業主代表8人；每棟樓各選出一名候選人，該候選人需有本棟樓50%以上業主推薦；業主身份確認，以房屋產權證登記人為準；29棟樓（其實只有28棟樓）各產生一名候選人，然后召開臨時會議推選出8人；籌備組人員產生后，簡歷和基本情況公示3天；推薦表于5月15日17時前交社區辦公室。

“看到這份通知后，我覺得按照相關法律法規有五點不妥：西安市物業管理條例對業主大會籌備組業主代表人數的規定是4至6名，而不是8名；有本棟樓50%以上業主推薦的要求沒有法律依據，這是故意提高門檻；業主身份確認如果僅以產權證上的姓名為準，只有購房合同沒拿到產權證的業主就沒法參與；籌備組成員產生后的公示時間按條例規定是‘不少于一周’而不是3天；5月6日發通知，門檻抬得這么高，5月15日就要求交推薦表根本不可能。”

困惑2：規范性材料難道是物業公司起草的？

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顏先生說：“為此我和業主們去灃東街道辦溝通多次。街道辦管物業的一名胡姓工作人員給了兩份書面材料：一份是《業主代表選舉程序》；另一份是沒有標題的材料，按流程從頭到尾對成立業委會的過程做了規定。”

“看了以后，我感到更加吃驚。首先，業主大會籌備組只是臨時組織，是為成立業主大會、選舉產生業委會做具體準備工作的。法律法規對籌備組業主代表的產生用的只是‘推選’‘推薦’這樣的詞，并未過多要求。但從這個《業主代表選舉程序》的標題就看得出來，這是用選舉來代替推選或推薦，直接按照選舉業委會的標準來要求籌備組業主代表，難度豈能不大大增加？這個材料不僅強調了通知上的錯誤規定，同樣也出現了很多與法律法規相悖的錯誤。”

更讓人吃驚的是，這個材料的結尾部分竟然出現了這樣的表述：“所有公示材料以及公示的照片由籌備組保留，后期與物業公司談判時，出示交物業公司，同時交政府部門備案。本次業主代表選舉，我公司全程不參與。希望廣大業主積極參與，在5月中旬選出符合程序要求的業主代表，以盡快就小區管理與物業公司召開商談。”

顏先生說：“作為準備執行的規范性材料，制作得這樣粗糙還在其次，看到這樣的行文內容不能不讓人浮想聯翩：難道這是某個物業公司幫助起草的？這還如何能代表廣大業主的利益？”

困惑3： 業委會備案竟要提交18項材料

至于那份沒有標題意在對流程進行規范的書面材料，顏先生同樣從中圈出了很多和《西安市物業管理條例》（以下簡稱條例）明顯不相符的錯誤之處：

比如其關于成立業委會（應是指業主大會）其中一個條件的表述是：“首批物業交付滿2年，并且入住率超過30%的”。而條例的相關規定是：“首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的”。20%以上被改成了超過30%。

比如其辦理流程第一條中的表述稱：“由建設單位或者一個物業管理區域五個以上業主聯名向所在街道辦提出書面申請成立業主大會籌備組”。而條例規定的是：“建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數百分之五以上聯名可以書面告知”。不知道這“五個以上業主聯名提出申請”一說從何而來？

再比如其關于業主大會籌備組成立后應在多長時間內召開業主大會的表述是：“經街道辦書面同意通知后，籌備組應當在三個月內召開首次業主大會”。而條例規定的原文是：“業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議”。

更令人驚訝的是，這份材料規定的業主委員會備案手續要求提供的材料竟達18項之多！也就是說，即便成立了業主大會、選舉產生了業委會，想要備案也絕非易事。而條例規定的業主委員會備案應持的資料只有三項：“（一）管理規約、業主大會議事規則；（二）業主大會會議記錄和會議決定；（三）業主委員會組成人員的基本情況。”

顏先生說，業主就此到街道辦反映過多次，但相關人員稱這些文件和材料是灃東新城管委會制定的，只能這樣執行。業主為此還曾到灃東新城管委會、西咸新區管委會去反映。顏先生表示：“業主大會是業主自治組織，街道辦在這方面的職責只是監督指導、從旁協助。但一些街道辦工作人員不僅不能依法依規辦事，甚至連‘法無授權不可為’的原則都不懂，胡亂制定規則。這樣的‘瞎指導’不僅不具有可行性，還容易激發業主們的不滿，業主們已到灃東新城管委會信訪了三次。”

5月30日下午，灃東街道辦管物業的胡姓工作人員對華商報記者表示，“通知是街辦按照有關文件出的，選業主代表規定50%以上比例很合適”，這也是按照灃東新城管委會給的指導意見制定的。

而灃東新城管委會房管局物業科負責人洪某表示，之所以規定50%以上是為了擴大業主代表的代表性。對于選舉和推選的區別，他卻避而不談。他說：“給街道辦出的文件并未蓋公章，那只是我個人整理出來的東西，讓街道辦參考。如果有問題，也只能說明個人水平不高。接到業主反映后，已按照法律法規重新給街道辦出了新的材料。”

在推選業主大會籌備組業主代表的環節，街道辦等基層部門故意提高門檻增加難度，在西安已不是第一次發生。2017年，領秀長安等小區業主也曾因韋曲街道辦制定的以選舉代替推選的所謂推選辦法，導致聯名告知遞交了7個月籌備組都沒能成立。

在成立業主大會、選舉業委會的過程中，因為街道辦的“任性指導”導致工作難推進的情況，應該引起省市有關部門的高度重視。