咸陽一小區私自漲物業費！可否更換管理方？

小魚

既不是物業

也不是業委會

卻以業委會的名義收取各項費用

并且私自上漲小區物業費

咸陽一小區業主們不愿意了！

咸陽曲景花園小區部分業主反映，數年來，管理小區的人員既不是物業公司也不是業委會，卻以業委會的名義收取各項費用，且小區管理上存在諸多問題。對此，“代管理方”負責人楊某表示，他們只是業主，確實沒有資質，小區物業費很低，他們都是為了給居民服務。目前，部分業主欲重新選舉業委會，能否成功，結果還不明晰。

業主：小區管理方身份尷尬  問題多多

3月21日，家住咸陽市秦都區曲景花園小區的鄭女士反映稱，該小區自2008年開始入住，共有12棟樓，600多戶。2010年10月以前，小區由一家物業公司管理。此后，通過合法手續，小區成立了業主委員會，小區物業從此由業主委員會自主管理，不再聘請物業公司。

“按照陜西省物業服務管理條例相關規定，業主委員會成員任期除議事規則另有規定外，一般為三年，按理說，到2013年10月，小區業委會就應該改選，但從2013年至今，管理曲景花園小區的十幾個人雖然一直自稱為業委會，卻根本沒有經過選舉，也沒有備案，不具備業委會的資格，秦都區西蘭路街辦稱他們為‘代管理方’。”鄭女士說， “代管理方”管理小區數年，收取物業費、電費、停車費等費用時，蓋的都是“咸陽市秦都區曲景花園業主委員會”的公章，“這屬于冒名頂替”。她還表示，這些年來，不少業主對于代管理方在小區管理上頗有怨言。

“首先就是賬務不公開，物業費、停車費、廣告費、租賃費等，收了多少支出多少業主都不知情，代管理方也不告知。其次，小區環境臟亂差，一些住戶私搭亂建，讓草坪變成菜園。再次，盲目收取公共區域停車費，把小區變成了停車場，造成停車位占用綠化面積、消防通道、單元門口，造成安全隱患。此外，小區還存在冬天暖氣不熱，電梯經常出故障、搭建違建出租等一系列問題。”鄭女士說。
據了解，近期部分業主和代管理方之間的矛盾激化，主要是因為去年底代管理方提出對小區物業費和停車費進行調整。“

鄭女士介紹稱，“2021年12月4日，代管理方貼出通知，稱依據《咸陽市物業服務收費管理實施細則》，按照政府指導價，將高層物業費從0.55元/月/㎡上調至1元/月/㎡，將多層物業費上調至0.4元/月/㎡；將停車費從70元/月下調至40元/月。對此，很多業主不認可，認為漲價起碼應該經過業主大會的同意，代管理方服務水平沒有提高，物業費憑啥提高。”

代管理方：收費低，服務相應就少

3月21日下午，在曲景花園小區走訪時看到，小區綠化帶里確實存在亂搭亂建、種菜等情況。此外，為了停車，很多車位侵占了綠化帶，也有車輛堵著消防通道。有多人表達了對物業管理不滿的地方。

21日下午，代管理方負責人楊某表示，他們一共有18個人，平時給小區提供物業服務。他們確實不是業委會，也不是物業公司，身份都是業主，多年來參與物業管理，主要還是為了給群眾服務。

“18個人中工資最低的只有1600多元，高的2000多元。小區之前物業收費之所以低，就是得益于物業費是由業主自主管理。2021年底，我們按照政府文件調整物業收費價格，算下來，相比之前，居民每月只多交10到30元。但是如果引入專業物業公司，收費肯定不會像現在這么低。” 楊某說。
對于不公開賬目的問題，楊某稱此前是公示的，由于很多業主不懂，問東問西，后來干脆就不公開了。對于停車位侵占綠化帶等問題，楊某稱，主要還是為了滿足小區居民的停車問題，代管理方人手有限，發現堵塞消防通道的問題，都會提醒車主。代管理方收費低，資金有限，能提供的服務相應就少。
面對部分業主的質疑，楊某表示，對方這是故意找茬，想取而代之。自己現在也不想干了，如果其他業主能推動重新選舉業主委員會，她表示歡迎。

西蘭路街辦：正在進行民意調查

21日下午，在秦都區西蘭路街辦，該辦社區發展辦公室張主任介紹稱，近期自己一直在協調處理曲景花園部分業主和代管理方之間的問題。“楊某是第一屆業委會的副主任，后來主任辭職，楊某成為了業委會主任，但由于他們未備案，現在不算業委會，只能稱作代管理方。該小區數年前就曾組織過一次業委會換屆改選，但過程發現有人提交的資料造假，公安還介入了調查，那次改選隨后被叫停，此后再未進行過，楊某等人便一直在管理小區。” 張主任說。

“這次收到部分業主希望成立新業委會的意見后，街辦召集雙方進行了座談，建設路社區于3月7日發布通知，號召小區業主在5個工作日內帶著房產證來領取、填寫民意調查表，我們希望能摸清到底有多少業主希望重新選舉業委會。通知發出后不久，咸陽進入抗擊疫情的緊張時刻，民意調查工作暫停。目前收集到多少民意，是否會延長時間，需要從社區了解情況后，才能回復。” 張主任說。

對于此事，秦都區西蘭路街辦黨工委周副書記表示，群眾提出了重新選舉業委會的訴求，社區和街辦將會按照相關規定逐步辦理。

規定：

業主可共同決定選聘和解聘物業服務人

據了解，根據《陜西省物業服務管理條例》規定，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構，組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立，業主委員會的選舉和換屆。

業主共同決定事項，可以采取召開業主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會會議投票表決應當為實名投票。業主可以委托代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業主大會會議可以采用現場討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業主決策網絡信息系統等互聯網方式進行。

關于老舊小區存在管理亂象

不止曲景花園一個小區

有些小區沒有物業

只有所謂的“收費員”

當然，服務與管理更是無從談起

這些問題如何破解

成立業主委員會是新出路嗎？